Informatie

Nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen van Schagen 2024 De raad van de gemeente Schagen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 5 november 2021; besluit De raad besluit om: 1.de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen vast te stellen; 2.de bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving in te stellen voor de duur van 10 jaar, waar wij de bedragen van de financiële bijdragen in storten (minimaal € 0,- en maximaal € 12,7 miljoen [o.b.v. de nu gebruikte investeringen en woningaantallen]) en alleen uitgeven voor investeringen in de fysieke leefomgeving zoals omschreven in alinea 3.3. van de nota. Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen 2. Inleiding 2.1 Visie van Schagen Schagen groeit en wil blijven voorzien in de groeiende behoefte aan woningen die passen bij de vragen. Een groeiopgave die ook bijdraagt aan sterke kernen binnen de gemeente. Er wordt dus voortdurend gebouwd en ontwikkeld; op elk terrein. De behoefte bestaat om bijna 6.000 nieuwbouwwoningen te realiseren tot 2040. Daarnaast is een vitale economie belangrijk voor Schagen. De gemeente koestert een sterke band met de landbouw en de zaadveredeling. Maar ook een Energiy & Health Campus is een speerpunt waarop de gemeente inzet. Na de fusie is de gemeente een toeristische trekpleister geworden aan de Noordzeekust met een duidelijke ambitie om van Petten een echte kustplaats te maken. 2.2 Investeren om een prettig leefklimaat te behouden De groeiopgave van Schagen zorgt voor een druk op de voorzieningen. Daarom zijn investeringen in de openbare infrastructuur en voorzieningen essentieel om een gezonde en veilige leefomgeving te houden. Hierbij zijn de goede bereikbaarheid van de kernen en de voorzieningenin de kernen belangrijk voor de gemeente. Schagen zet de komende jaren ook in op de klimaat-adaptie en energietransitie. Een gezonde en veilige leefomgeving wordt ook bereikt door de openbare ruimte te laten aansluiten bij de beleving van Schagen. De ambities van Schagen zorgen voor een stevige investeringsagenda. Dit komt tot uitdrukking in ondermeer de reconstructie van de Zuideweg, investering in vrijliggende fietspaden en de aanleg van recreatieve voorzieningen aan de kust. 2.3 Kostenverhaal en financiële bijdragen De gemeente Schagen voert situationeel grondbeleid met een actieve basis. In de groei-opgave van Schagen maakt de gemeente de afweging of de markt deze opgave kan oppakken of dat deze opgave via de grondexploitaties van de gemeente moet lopen. Aan de initiatieven van de markt moet de gemeente inspanningen leveren. Denk daarbij aan het aanleggen van infrastructuur, kosten voor de ambtelijke inzet en de eventuele aanpassingen in het openbaar gebied voor een specifieke bouwplan. Bij initiatieven van marktpartijen faciliteert de gemeente dus de bouwplannen (in het Omgevingsbesluit ook wel aangewezen activiteiten genoemd). Voor deze inzet zijn gemeenten verplicht om kosten te verhalen op initiatiefnemers 1 . Daarnaast biedt de Omgevingswet mogelijkheden om initiatiefnemers een financiële bijdrage te vragen en te verhalen voor de benodigde investeringen in de openbare ruimte en het landschap die samenhangen met de groei van de gemeente en de verbetering en behoud van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De bovengenoemde investeringen worden niet volledig verhaald op de initiatiefnemers cq. marktpartijen. Alle partijen, die hier profijt van hebben, dragen bij aan de financiering van deze investeringen. Ook de gemeente zelf. 79% van de investeringen is toe te rekenen aan de huidige inwoners en gebruikers. De gemeente Schagen ‘betaalt’ dus het grootste deel van deze investeringen. Het andere deel, 21%, kan worden toegerekend aan de toekomstige inwoners en gebruikers. De grondeigenaar of ontwikkelaar die de woningen en gebouwen reailiseert ‘betaalt’ dit deel van de investeringen. Het is namelijk redelijk dat ook bouwplannen voor toekomstige ontwikkelingen bijdragen aan deze investeringen. 2.4 Waarvoor dient dit deze nota? De nota kostenverhaal en financiële bijdragen speelt geen rol in de inhoudelijke afweging van een ruimtelijk besluit. De inhoudelijke ruimtelijke afweging wordt aan een andere tafel genomen. Op het moment dat met een initiatiefnemer over kostenverhaal wordt gesproken heeft de inhoudelijke ruimtelijke afweging over het bouwplan al plaatsgevonden. De nota kostenverhaal en financiële bijdragen geeft uitsluitend het kader voor het verhalen van kosten voor de ontwikkeling van een ruimtelijk initiatief en de financiële bijdragen voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (hierna: financiële bijdragen). Zo is het voor initiatiefnemers helder welke kosten de gemeente aan hen gaat doorberekenen en hoe de hoogte van de bijdrage is bepaald. Het vaststellen van een nota kostenverhaal is wettelijk niet verplicht als een gemeente enkel kosten verhaalt. Een programma of nota kostenverhaal met financiële bijdragen is wettelijk verplicht2 als de gemeente gebruik maakt van de bevoegdheid om de financiële bijdragen aan initiatiefnemers te vragen en te verhalen. In dat geval geeft de nota een duidelijk kader om de hoogte van de bijdragen te bepalen. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid over de wijze van kostenverhaal en de te betalen financiële bijdragen. Het schrijft een uniforme werkwijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een aangewezen activiteit of bouwactiviteit3 (kortom een ruimtelijke ontwikkeling of bouwplan) binnen de gemeente wil realiseren. Na het vaststellen van de nota verhaalt de gemeente, op een uniforme en transparante wijze, een bijdrage voor de ontwikkeling van een gebied op initiatiefnemers. 2.5 Waarom een nota kostenverhaal en financiële bijdragen De gemeente Schagen beschikt niet over een nota kostenverhaal en financiële bijdragen. Alle te verhalen kosten zijn in het verleden in maatwerk oplossing verzekerd. Het inwerkingtreden van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is een goed ijkmoment om te komen tot een nota kostenverhaal en financiële bijdragen. Daarmee krijgt Schagen een stevige basis om kosten te verhalen en een financiële bijdrage te vragen en te verhalen op initiatieven van marktpartijen. Aan het nieuwe kostenverhaal en financiële bijdragen ligt een redelijk en uitlegbare onder-bouwing ten grondslag dat aansluit op de wijze van het kostenverhaal en financiële bijdragen wat bij veel gemeente gebruikelijk is. 2.6 Status van de nota ten opzichte van de investeringsagenda Deze nota noemt de investeringen en de (woningbouw)ontwikkelingen die gebruikt zijn om de financiële bijdragen te bepalen. Deze nota heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. De gehanteerde gegevens betreffen een inschatting op basis van herleidbare en beschikbare informatie; een momentopname dus. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook de ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien, zullen bijdragen aan de financiële bijdragen. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen genoemd in deze nota. 3. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden 3.1 Wettelijk kader De nota is geschreven op basis van de huidige wetgeving. De wettelijke basis ligt in de Omgevingswet (hierna: Ow). De Ow is verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit (hierna: Ob) en de Omgevingsregeling (hierna: Or). 3.2 Kostenverhaalsplicht en verbod 4 Gemeenten zijn verplicht om bij kostenverhaalsplichtige activiteiten5 kosten6 te verhalen. Hierbij geldt dat de (toerekenbare) verhaalbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Met andere woorden de gemeente moet kijken of er een causaal verband is tussen de gemaakte kosten en het initiatief, bijvoorbeeld de bouw van een woning. Vervolgens kan het zijn dat er nog andere initiatieven of het bestaande gebied baat hebben. Zo ja, dan wordt een deel van de kosten toegerekend. Zo niet, dan moet het initiatief alle kosten betalen. Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de kostenverhaalsplichtige activiteit in het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: Bopa). Als hiervan geen sprake is dan is het kostenverhaal ook niet aan de orde. Een gemeente is bevoegd en heeft daarmee de keuze om kosten niet te verhalen7 als: 1. Er minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen is. 2. Er geen verhaalbare kosten8 zijn. Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de openbare ruimte. 3. De verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen betreffen. Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de activiteit te verrichten; een bouwverbod of verbod om de activiteit te verrichten. In een anterieure overeenkomst kunnen de gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt in de vorm van een bankgarantie. 3.3 Financiële bijdragen 9 Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en te verhalen bij kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Financiële bijdragen kan de gemeente afdwingen. Hierbij gelden wel wettelijke kaders. Deze worden hieronder beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten 10 , kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage. De financiële bijdragen hebben betrekking op: a. Ontwikkelingen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren Dit zijn investeringen gericht op: ○ het verbeteren van het landschap; ○ de aanleg en bescherming van natuur; ○de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang; ○ de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur; ○ stedelijke herstructurering waaronder het slopen van woningen en het aanpassen van wegen. Om de financiële bijdragen af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie of een nota de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor de financiële bijdragen wordt gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. b. Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad Een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad betekent dat er voldoende sociale huur- en/of sociale koopwoningen toegevoegd worden. Een initiatief dat minder sociale huur- en/of koopwoningen realiseert dan in het woonbeleid vastligt, betaalt de financiële bijdragen zodat deze woningen op een andere locatie (hierna: compensatielocatie) extra gebouwd kunnen worden. Om de financiële bijdragen voor woningbouw publiekrechtelijk af te dwingen, zijn de onderstaande drie uitgangspunten van toepassing. 1. De financiële bijdragen dienen om voldoende sociale huurwoningen en/of sociale koopwoningen te realiseren. 2. De beoogde compensatielocatie(s) is/zijn opgenomen in het omgevingsplan of een programma. 3. Het realiseren van de sociale huur- of koopwoningen leidt tot een (groter) financieel tekort op de grondexploitatie van de compensatielocatie(s). Het wettelijke kader van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn schematisch in figuur 1 weergegeven. 3.4 Hoe verhaalt een gemeente kosten? Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor. Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen) Privaatrechtelijk spoor Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over de kosten-verhaalsplichtige activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd. De afspraken gaan over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst ondertekenen de gemeente en de initiatiefnemer voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of de Bopa) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en vormvrij voor beide partijen. Dit geeft de gemeente en de initiatiefnemer ruimte om maatwerk toe te passen. De mogelijkheden voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn bij het privaatrechtelijke spoor ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor (hierna omschreven). Hierbij gelden wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het kostenverhaal moet redelijk en billijk zijn. In een nota kan een gemeente de kaders voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen vastleggen. Dit is transparant en geeft initiatiefnemers duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen. Gemeenten mogen geen baatafroming plegen, dus de verkregen exploitatiebijdragen (de bijdragen voor het kostenverhaal) en financiële bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een nota geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit. Voorafgaand aan de anterieure overeenkomst kan een gemeente een intentieovereenkomst sluiten. De intentieovereenkomst gaat in op de afspraken voor de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase. Publiekrechtelijk spoor Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een kostenverhaalsplichtige activiteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied, het gebied waarbinnen de activiteit plaats vindt, kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een Bopa. Deze regels of voorschriften schrijven voor welke kosten en bijdragen de initiatiefnemer moet betalen en op welke manier deze wordt berekend. Deze zijn dus afdwingbaar. Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de wet- en regelgeving (Ow, Ob en Or). Zo moet bijvoorbeeld onderbouwd worden dat de toerekenbare en verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kosten¬soorten heeft. Ook moet getoetst worden of de opbrengsten van een initiatief wel hoog genoeg zijn om de kosten en bijdragen te betalen. Dit principe wordt de macro-aftopping of waardevermeerderingstoets genoemd. 4. Wijze van kostenverhaal en financiële bijdragen in Schagen 4.1 Contractering Als een initiatiefnemer wil bouwen of verbouwen, maar dit past niet binnen het omgevingsplan dan kan hij een principeverzoek indienen. Ambtelijk wordt het initiatief aan de intaketafel bekeken en wordt een inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is. Na de principemedewerking sluiten de initiatiefnemer en de gemeente een intentieovereenkomst. In de intentieovereenkomst staan afspraken over de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase. Als de haalbaarheidsfase is doorlopen en het initiatief is haalbaar, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Voor eenvoudige ontwikkelingen kan de gemeente ervoor kiezen om direct een anterieure overeenkomst te sluiten in plaats van het eerst sluiten van een intentieovereenkomst. In de anterieure overeenkomst staan de afspraken over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend, kan de juridisch-planologische procedure worden gestart. Het uitgangspunt is dat de gemeente met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. Daarmee wordt het kostenverhaal via publiekrechtelijke weg voorkomen en is er vooraf voor alle partijen duidelijkheid. Als de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en de gemeente de juridisch-planologisch procedure toch wil starten om de kostenverhaalsplichtige activiteit mogelijk te maken dan borgt de gemeente het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk door kostenverhaalsregels op te nemen in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij de Bopa. Indien nodig kan de gemeente de onderbouwing van de financiële bijdragen in het omgevingsplan of de Bopa nader onderbouwen in aanvulling op deze nota. 4.2 Financiële zekerheid Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren, vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen moet voldoen 11 . Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. De initiatiefnemer overlegt ook een bankgarantie voor de aanleg van het toekomstige openbare gebied wanneer zij dit zelf realiseert en voor de nadeelcompensatie. De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod 12 . 5. Kostenverhaal Schagen 5.1 Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen Het kostenverhaal en financiële bijdragen in gemeente Schagen ziet er schematisch als volgt uit: Gemeente Schagen maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal. Per kostenverhaalsplichtige activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. De bijhorende kostensoorten staan in bijlage II. Veel voorkomende situaties worden hieronder beschreven. Gebiedseigen kosten 5.2 Gemeentelijke plan- en apparaatskosten De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met de plankostenscan 15 . De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met de kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, vergoedt de initiatiefnemer aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, brengt de gemeente uiteraard niet in rekening aan de initiatiefnemer. Voor kleine bouwactiviteiten 16 hanteert het college vaste bedragen. Voor woningbouw-initiatieven van 2, 3 of 4 woningen stelt het college ook vaste bedragen vast. Hierbij geldt in algemeenheid dat voor deze initiatieven de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan berekent de gemeente de plan- en apparaatskosten met de plankostenscan. De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen en beroepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht. 5.3 Inbrengwaarde gemeentelijke gronden Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. De gemeente brengt dan de inbrengwaarde 17 van de grond in rekening, waarbij de huidige marktwaarde in eerste instantie het uitgangspunt is. Indien de gemeente kostenverhaalsregels opstelt dienen alle gronden gewaardeerd te worden op basis van een raming van de huidige waarde 18 of de WOZ-waarde. Na aanleg van de openbare ruimte kan de gemeente ervoor kiezen om het openbaar gebied over te nemen. Deze overname vindt dan plaats voor € 1,-. Als voorwaarde aan deze overname kan een garantieperiode met de initiatiefnemer voor de inrichting en onderhoud van het openbaar gebied worden overeengekomen. 5.4 Bouw- en woonrijp maken 19 en bovenwijkse voorzieningen Per kostenverhaalsgebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken20 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een besteksraming. Deze werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook de voorbereidingskosten en het toezicht en directievoering op de werkzaamheden worden bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Als de initiatiefnemer de openbare ruimte zelf aanlegt dan vraagt de gemeente een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie. Het kan voorkomen dat meerdere kostenverhaalsgebieden profijt hebben van de werken, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van de werken toerekenen aan de kostenverhaalsgebieden en verhalen op de initiatiefnemer. 5.5 Parkeren De gemeente hanteert parkeernormen bij nieuwe activiteiten. Het uitgangspunt is dat ieder bouwplan op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen aanlegt. Als dit om beargumenteerde redenen niet mogelijk is of bij een integrale gebiedsontwikkeling op gebiedsniveau wordt opgelost met bijvoorbeeld parkeergebouwen, dan is het college bevoegd om hiervan af te wijken. Het is aan de initiatiefnemer om schriftelijk aan te tonen dat het parkeren niet (geheel) op eigen terrein kan worden gerealiseerd. De initiatiefnemer dient een verzoek tot afwijking in bij de gemeente. Als de gemeente het verzoek tot afwijking honoreert, dan moeten de niet gerealiseerde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gecompenseerd of afgewikkeld op het bestaande openbare gebied. Voor het verhalen van de kosten voor deze compensatie past de gemeente maatwerk toe op basis van redelijkheid en billijkheid. De kosten omvatten de aanlegkosten van de parkeerplaatsen, de voorbereiding, toezicht en uitvoering van de aanleg en inbrengwaarde of verwervingskosten van de grond. 5.6 Onderzoeken 21 Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onder-zoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming. Ook de kosten voor het beoordelen van de onderzoeken, al dan niet door de gemeente uit te voeren, worden aan de initiatiefnemer doorbelast. De beoordeling van een eventueel grondmechanisch onderzoek is opgenomen in de plankostenscan. 5.7 Nadeelcompensatie 22 De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer geeft een bankgarantie af voor de nadeelcompensatie. De hoogte van het bedrag van de bankgarantie wordt bepaald op basis van een risicoanalyse nadeelcompensatie en een inschatting van de procedurekosten voor de afhandeling van verzoeken voor nadeelcompensatie. 5.8 Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Voorbeelden zijn het slopen van opstallen, bodemsanering en de aanleg van een collectief warmtesysteem waar de gemeente een bijdrage aansluitkosten (BAK) vraagt. Gebiedsoverstijgende kosten 5.9 Bovenwijkse voorzieningen De gemeente Schagen kiest ervoor om de investeringen voor verbetering van de fysieke leef-omgeving via de financiële bijdragen te verhalen op de initiatiefnemer. Van belang hierbij is dat deze investeringen een functionele samenhang hebben met alle kostenverhaalsgebieden en het bestaand gebied van Schagen. Daarnaast heeft de gemeente specifieke investeringen in het openbaar gebied die zij wenst te verhalen op een geselecteerd aantal kostenverhaalsgebieden. Deze investeringen zijn niet meegenomen in de financiële bijdrage en gelden dus specifiek voor de kostenverhaalsgebieden waarop deze investeringen betrekking hebben. Deze investeringen staan namelijk aantoonbaar ten dienste aan meer dan één kostenverhaalsgebied, maar niet aan alle kostenverhaalsgebieden op Schagen. De toetsing van de drie cumulatieve criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (hierna: PTP) past voor deze genoemde investeringen beter dan de toetsing van de ruimtelijke en functionele samenhang met betrekking tot het ruimtelijke initiatief. Naast het aandeel in de bovenwijkse investeringen dienen de kostenverhaalsgebieden ook een financiële bijdrage te betalen (zie hoofdstuk 6). De investeringen die als basis dienen voor de financiële bijdragen hebben geen betrekking op deze bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn andere investeringen met een ander afwegingskader en toetsing. Bij andere investeringen, die niet al zijn gekenmerkt als bovenwijkse voorziening of op de investeringslijst van bijlage IV van deze nota voorkomen (als onderdeel van de financiële bijdragen), weegt de gemeente af of deze specifieke investering in het openbaar gebied kan worden gekenmerkt als bovenwijkse voorziening of investering voor verbetering van de fysieke leefomgeving (financiële bijdragen). Dit zijn dan zogezegd nieuwe investeringen. Hiervoor zal de gemeente een afzonderlijk toets verrichten in hoeverre zij op basis van de PTP-criteria een deel van de investering kan toerekenen aan een specifieke ruimtelijke ontwikkeling c.q. kosten-verhaalsgebied en dan als bovenwijkse voorziening te kenmerken zijn. Dit is dan maatwerk. 6. Financiële bijdragen in Schagen 6.1 Financiële bijdrage Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en het leefklimaat op niveau te houden, investeert de gemeente Schagen in de verbetering van de fysieke leefomgeving. De gemeente vraagt aan en verhaalt op alle aangewezen activiteiten23 (ruimtelijke ontwikkelingen) een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen permanente en tijdelijke omgevingsvergunningen. Het betreffen investeringen waarvan het bestaand en nieuw gebied van Schagen profijt hebben. Deze investeringen komen de fysieke leefomgeving van de hele gemeente ten goede. Het zijn investeringen die strekken om de algemene leefbaarheid te verbeteren, het voorzieningenniveau van de gemeente te vergroten en de nieuwe en bestaande inwoners van de gemeente natuur, landschap en recreatieve en infrastructurele netwerkvoorzieningen meer te laten ervaren. De financiële bijdragen voor wonen in de gemeente Schagen is gebaseerd op het verschil in vastgoedwaarde van de verschillende woningcategorieën. Hierbij wordt uitgegaan van de categorie sociale huur, goedkope koop, middenhuurwoningen, betaalbare koop en duur. Het uitgangspunt is dat de dure woningcategorie relatief gezien de hoogste bijdrage betaalt. De volgende financiële bijdragen gelden voor de functie wonen per woning. Voor alle niet-wonen functies geldt de bijdrage op basis van m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) of kaveloppervlakte. Hierbij geldt als criterium een floor space index (fsi) van 1. Wanneer FSI groter is, dan 1 geldt de m2 bvo als uitgangspunt. Anders is de m2 kaveloppervlakte leidend. De gemeente maakt voor de bijdrage niet-wonen geen specifiek onderscheid tussen de verschillende categorieën die binnen niet-wonen kunnen zijn. Voor alle categorieën geldt dezelfde bijdrage per m2 bvo. Het tarief voor de financiële bijdragen bepaalt de gemeente in een aantal stappen. In bijlage IV worden deze stappen verder toegelicht 6.2 Hoe om te gaan met sloop- en nieuwbouw Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging Afhankelijk van dit specifieke programma zal de gemeente het bedrag in mindering brengen dat al is toe te rekenen aan de bestaande functie(s). Bijlage V geeft twee fictieve berekeningen van de financiële bijdrage. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel. 7. Verantwoorden, vrijstellingen en actualisatie 7.1 Vrijstelling Bepaalde initiatieven hebben een onrendabele top of dragen vanuit het initiatief bij aan kwaliteitsverbetering binnen de gemeente. Het college ziet af van de financiële bijdragen voor deze initiatieven als wordt voldaan aan deze criteria. De vrijstelling is van toepassing op de onderstaande initiatieven: ○maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk dit betreffen bijvoorbeeld gemeenschapshuizen, sportverenigingen en wijkgebouwen; ○initiatieven waarbij een (agrarisch) bedrijf wordt beëindig en de kwaliteitsverbetering en op een andere manier wordt geborgd. 7.2 Actualisatie Het tarief voor de financiële bijdragen fysieke leefomgeving is een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief van de financiële bijdragen fysieke leefomgeving. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere 4 jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de stappen in bijlage IV (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen. Dit geldt ook voor de bijdrage groencompensatie. Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Daarnaast moet de vastgoedwaarde van het bestaande gebied en van de nieuwe ontwikkeling bepaald worden. 7.3 Bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving De financiële bijdragen fysieke leefomgeving van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving. Uit de reserve betaalt de gemeente naar rato een deel van de investeringen (co-financiering). Het overige deel betaalt de gemeente uit de eigen (algemene) middelen. De bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Schagen. De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De gemeentelijke grondexploitaties dragen ook bij aan de bestemmingsreserve. Als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden dan vindt er een storting plaats vanuit de reserve grondbedrijf naar de bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving. Figuur 5 Financiering investeringsopgave De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening. Per investering kan op basis van de procentuele verdeling tussen het bestaande gebied (79%) en het nieuwe gebied (21%) een deel van de netto-investering worden bekostigd uit de bestemmingsreserve. De bestemmingsreserve wordt daarbij maximaal ingezet tot het saldo € 0,=. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit deze nota. 7.4 Afwijken door college De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuw aangewezen activiteit haar kosten verhaalt en dat deze bijdraagt aan de investeringsopgave met de financiële bijdragen. Het college kan in uitzonderlijke situaties hiervan gemotiveerd afwijken. Dit kan als een ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de onderstaande voorwaarden: 1.De ruimtelijke ontwikkeling heeft een maatschappelijke meerwaarde. Onder maatschappelijke meerwaarde wordt verstaan: als de ruimtelijke ontwikkeling een belangrijke invulling geeft aan de ambities van de gemeente met betrekking tot bijvoorbeeld de leefbaarheid, sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen, én; 2.De initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een ter zake deskundige kan aan-tonen dat een ruimtelijke ontwikkeling financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt een lagere of geen financiële bijdragen kan overeenkomen. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd collegebesluit. 8. Uitvoering Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college ten aanzien van de nota. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 17 december 2024, De raad van de gemeente Schagen, Griffier G.E.P. Meijer Voorzitter M.J.P. van Kampen-Nouwen bijlage I begrippen In deze begrippenlijst staan de op deze nota van toepassing zijnde artikelen uit de Ow en Ob. Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen (ook wel verruimde activiteiten) Onder de Ow is het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c: -de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor: ○land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; ○opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; ○infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur; ○handelsreclame; of ○recreatie; en -andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van: ○een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m2 bedraagt; ○gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt, of ○een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning. Anterieure overeenkomst Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 13.13 Ow. Deze overeenkomst kan de volgende benaming hebben anterieure exploitatieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst, (koop)realisatieovereenkomst etc. De initiatiefnemer is grondeigenaar of wordt grondeigenaar van het plangebied. Financiële bijdragen Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald) Ob 1. Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen: a. wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen; b. aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: 1°. ter vermindering van de stikstofdepositie; of 2°. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen; c. aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnet-werken van gemeentelijk of regionaal belang; d. aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden; e. ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen: 1°. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en 2°. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en f. stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen. 2. Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de betrokken activiteit verricht. Intentieovereenkomst Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een initiatiefnemer over de haalbaarheidsfase. In de overeenkomst staan de afspraken over de verdeling van de werkzaamheden, de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase. De ontwikkelende partij/initiatiefnemer is grondeigenaar of wordt grondeigenaar van het plangebied. Initiatiefnemer Een private partij, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, bouwbedrijf of een particuliere grondeigenaar, die een kostenverhaalsplichtige activiteit wil realiseren, waarvoor een planologische wijziging nodig is. Kostenverhaalsregels en -voorschriften Als de gemeente publiekrechtelijk haar kosten verhaalt dan doet zij dit met ‘kostenverhaalsregels’ in het omgevingsplan of de ‘kostenverhaalsvoorschriften’ in een Bopa. Kostenverhaalsgebied Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalsplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen. Kostenverhaalsplichtige activiteit Artikel 8.13 Ob a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft; f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt. Plankosten kleine bouwactiviteiten Artikel 13.5. Or (prijspeil 1 januari 2024) In afwijking van de artikelen 13.2 Or tot en met 13.4 Or bedraagt het bedrag aan plankosten dat ten hoogste kan worden verhaald, met uitzondering van de plankosten van de producten en activiteiten genoemd in de onderdelen 2.6a tot en met 2.6d van bijlage XXXIV Or en 2.6a tot en met 2.6c van bijlage XXXIVa Or: a.€ 7.623,– bij het bouwen van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 3.000 m2; b.€ 10.125,– bij: • 1°. het bouwen van een gebouw met één woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; • 2°. het bouwen van een hoofdgebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden zonder bijeenkomstfunctie, kantoorfunctie of winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1.500 m2, of een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan; • 3°. een uitbreiding met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte van een gebouw met een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, of een uitbreiding met niet meer dan een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan; • 4°. een uitbreiding van een ander gebouw dan bedoeld onder 1° tot en met 3° met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met niet meer dan een gebouw met één woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; • 5°. kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 3.000 m2 en niet meer dan 10.000 m2; of • 6°. een verbouwing als bedoeld in artikel 8.13, onder e of f, van het Omgevingsbesluit; c. € 12.045,– bij het bouwen van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 10.000 m2 en niet meer dan 30.000 m2. 2 Bij het bedrag, bedoeld in het eerste lid, worden opgeteld de kosten van de producten en activiteiten: ○ voor kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is vastgesteld: in bijlage XXXIVa, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6c; en ○ b. voor kostenverhaalsgebieden waarvoor wel een tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is vastgesteld: in bijlage XXXIV, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6d. 3 Op de berekening van de kosten voor producten en activiteiten, bedoeld in het tweede lid, is artikel 13.2 is van overeenkomstige toepassing. PTP-criteria De criteria genoemd in artikel 13.11 lid 1 Ow. Profijt De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen. Toerekenbaarheid Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering. Proportionaliteit Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld. Sociale huurwoningen Woningen met een maandhuur tot maximaal de liberalisatiegrens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en verhuurd door een toegelaten instelling (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en Woningwet). bijlage II kostensoorten bij kostenverhaal A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak A1: De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek A2: De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob A3: De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten A4: Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten A5: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2 A6: De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2 A7: De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen A8: De kosten van de aanleg of wijziging van: • 1°. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet¬en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken; • 2°. infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; • 3°. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sport¬voorzieningen; • 4°. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; • 5°. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; • 6°. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7°. riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken A9: De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit A0: De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek A1: Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de Ow A2: Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10 A3: De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten A4: De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A B1: De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de Ow, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob B2: De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten B3: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1 B4: De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1 bijlage III specificatie investerings- en ontwikkelopgave bijlage IV stappen voor bepalen financiële bijdragen Stap 1 investeringsopgave Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen, het leefklimaat op niveau te houden en daarnaast te anticiperen op de klimaatveranderingen, investeert gemeente Schagen in de verbetering van de fysieke leefomgeving door: - landschappelijke verbetering; - de aanleg en bescherming van natuur; - de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang; - de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur; - ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad en stedelijke herstructurering. Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage III verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk: In deze nota is circa € 60 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: 1.Hard 100% x € 2,6 miljoen = € 2.6 miljoen 2.Zacht 75% x € 32 miljoen = € 24.1 miljoen 3.Ambitie 50% x € 68 miljoen = € 34 miljoen De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere het bestuursprogramma, de programmabegroting en de omgevingsvisie Stad Schagen 2040. De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten). De investerings-bedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht. De grote(re) investeringen lichten we hierna toe. Daarnaast geeft bijlage III de totale investeringsopgave weer. Stap 2 Toerekenen investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een kleiner deel draagt het nieuwe gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoed-waarde van het onroerend goed24 in Schagen. Dit geeft als resultaat dat het bestaande gebied 79% en het nieuw gebied 21% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave. De afgelopen vier jaar investeerde en de komende tien jaar investeert gemeente Schagen naar verwachting € 68 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering. De nota schetst de investerings- en ontwikkelopgave om de financiële bijdragen te bepalen. De nota heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw) ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de in deze nota genoemde investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen. Daarnaast betreft het een inschatting op basis van de beschikbare informatie begin 2024; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen. De investeringsopgave is in stap 1 bepaald en kan op basis van de vastgoedwaarde die in stap 2 is bepaald, toegerekend worden aan het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Daarnaast komen ook de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van deze nota, de gemeentelijke grondexploitaties en de vrijgestelde functies voor rekening van de gemeente. Vrijgestelde functies Gemeente Schagen hanteert een vrijstelling voor nietcommercieel maatschappelijk vastgoed. Stap 3 Verdeling naar functies in het nieuw gebied De functies in het nieuw gebied verdeelt gemeente Schagen in twee categorieën, wonen en overige. Om de investeringsopgave te verdelen over deze functies wordt de vastgoedwaarde van de ontwikkelopgave verdeeld over deze twee hoofdcategorieën. De categorie wonen is daarbij nog onderverdeeld in vier subcategorieën. Ook bij het bepalen van de vastgoedwaarde wordt een correctie toegepast of de voorziene ontwikkeling hard of zacht is. Hierdoor kan per categorie het percentage van de totale vastgoedwaarde worden berekend. Stap 4 Bepalen bijdragen per (sub)categorie Op basis van de procentuele aandeel in de vastgoedwaarde volgens stap 3 kan de investering die is toegerekend aan het nieuwe gebied verdeel worden. Door per categorie het bedrag te delen door het programma wordt de bijdrage per programma verkregen. Onderstaand zijn de te doorlopen stappen nog in één figuur weergegeven. Berekening tarief financiele bijdragen Bijlage V Voorbeelden financiele bijdragen